質問:
更新料についての質問です。

賃貸借契約書には以下のような記載があります。
「・賃貸借期間は2年とする。
・期間満了後に協議の上、さらに2ヵ年の更新を認める。
・更新料は賃借料の1か月分とし、更新時に賃借料を改定したときは、更新 料は新家賃の1か月分とする。」

実は平成16年の3月31日で契約期間が過ぎているのですが、契約の更新をしないまま家賃を支払い続けて住んできました。

今日、貸主から「平成16年度と18年度の2回分の更新契約書を今から書いて、更新料も2か月分(2回分)を支払ってくれ」と手紙が来ました。

この場合、更新契約書を書かなくてはならないでしょうか。
また、更新料を支払わなくてはならないでしょうか。
答え:
本来であれば、貸主と借主とで更新の合意をしないと賃貸借契約は更新されませんので、
平成16年4月1日以降、あなたは事実上、家を不法占拠していたといえるでしょう。

しかし、貸主も借主も何も言わないまま、従前通り家賃を払って住み続けていた場合、
賃貸借契約の更新について黙示の合意があったと考えることが可能です。

ですから、実際に契約更新の合意をしたかどうかはともかく、
法律上は契約更新の合意の効果が認められることになりますので、
貸主から裁判で契約の更新料の支払いを求められた場合、
原契約どおり、更新料を払わなくてはならない可能性が高いでしょう。

それでも、貸主側の落ち度もかなり大きいことですし、
せめて半額にして欲しい、などと交渉してみてはいかがでしょうか。

↓3番目の方へ
平成11年の借地借家法改正以降、多くの賃貸借契約は定期借家契約になっています。
その場合、借地借家法の更新に関する規定は適用されません。

また、更新料は、賃料10か月分といった明らかに不当な金額の場合を除き
原則として更新料の規定は有効であるというのが法律実務です。
賃料の1か月分程度の更新料は、裁判でも間違いなく有効と認められるでしょう。
補足の質問:
皆様詳しい説明ありがとうございました。この質問・回答は役に立ちましたか?
答え:
更新契約をかわしていなくとも、賃貸借契約合意の上で家賃は払い続けてきたなら、
あなたは更新に合意し、住んできたことになる。
自動更新と同じ意味ですね。

このまま住み続けるつもりがあるなら、当然更新契約書を書く必要があります。
また平成16年度4月以降、更新時期後も住み続けていますから、
今すぐ退去する場合でも最低1度分の更新料の支払い義務は発生します。
民事裁判になった時は、家主の請求権は認められますね。
またあなたには支払い義務が発生します。

あなたが払わないと言い、すぐ退去する旨伝えたら、
相手はあなたの敷金全部を裁判所に供託し、裁判になるでしょうね。
払うべきものと分かってるはずですから、払いましょう。

但し支払い方法は、相手も忘れていたという事であれば協議ですね。
過去に催促があったにも関わらず、更新契約を無視してきたのであれば、
一括で支払うべきものとなります。

値引き交渉もありでしょうけど、その場合は次回更新合意してもらえるか分かりませんね。
他は答える:
更新契約書を書かなくても良く(但し、期限の定めの無い借家権になる。下記1)、更新料を支払わなくても良いです。

<借地借家法>
(建物賃貸借契約の更新等)
第26条
(第1項)建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
(第2項)前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
第28条
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

(強行規定)
第30条
この節の規定〔=26〜29条〕に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。


(1)借地借家法26条・28条に反するので、契約書の2項目目は無効です。

(2)最高裁判例に、更新料の支払義務の不履行を理由として土地賃貸借契約の解除が認められた事例がありますが「よっぽどの事情」がある例外事例です。(下記2)

(3)借地借家法・民法に更新料の規定は無く、平成13年4月1日施行の消費者契約法10条(下記3)により、契約書の3項目目も(2)の判例の様なケースを除いては、無効です。

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